LEXIQUE DE L’INVESTISSEUR IMMOBILIER
Acte authentique
Contrat qui est obligatoirement rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l’acte opposable à tous les tiers. La vente immobilière doit faire l’objet d’un acte authentique.
Acte sous seing privé
Acte passé sous simple signature des parties. Il peut s‘agir d‘un acte préparatoire à la conclusion d’une affaire. On l’appelle encore acte préalable ou avant contrat.
Administrateur de biens
Est aussi appelé gestionnaire de patrimoine ou gérant d’immeuble. II administre et gère les biens immobiliers des propriétaires en qualité de mandataire.
Affichage du permis de construire
Formalité obligatoire dès réception de la notification indiquant l’obtention du permis de construire. L’affichage doit être fait en mairie et sur le terrain à construire.
Agence immobilière
Commerce dont la fonction est de proposer ses services pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers pour la vente ou la location, estimations de biens.
Agent immobilier
Professionnel qui intervient en tant que mandataire du propriétaire, de l’acheteur ou du locataire, lors de la vente ou de la location d’appartements, d’immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de locaux d’activités et de terrains.
Agrément
Procédure d’autorisation administrative préalable à l’implantation ou au développement de bureaux et de locaux d’activités en Ile de France.
Aménageur
Opérateur intervenant en amont de la chaîne de l’immobilier. Spécialiste du foncier et des techniques d’infrastructures, l’aménageur organise l’espace en vue de le rendre apte à recevoir les opérations futures de constructions.
Appel d’offres
Opération mettant en concurrence plusieurs entreprises pour l’exécution de travaux détermines et visant à rechercher le meilleur prix.
Arbitrage
Terme désignant les actes de gestion patrimoniale auxquels les investisseurs immobiliers ont recours pour optimiser leurs actifs immobiliers.
Assurance dommages-ouvrage
Assurance obligatoire couvrant un bâtiment contre les risques décennaux de la construction. L’assurance doit être souscrite, avant l’ouverture du chantier, par toute personne physique ou morale qui agit en qualité de propriétaire, de vendeur, ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage.
Assurance responsabilité civile professionnelle
Assurance professionnelle pour les activités d’agents immobiliers, administrateurs de biens, ou encore marchands de biens, pour les conséquences de leurs fautes, causant des préjudices à des tiers.
Autorisation administrative
Obligation à laquelle sont soumis tous travaux ayant pour objet de modifier l’aspect d’un immeuble ou son état, dans le cadre des secteurs sauvegardés.
Bail
Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d’autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code Civil.
Bailleur
Propriétaire qui donne à louer un bien immobilier.
Bien immobilier
Bâtiment, terrain fond de commerce, part de société immobilière, etc…
Cadastre
Documents administratifs incluant le plan parcellaire, l’état de section et la matrice cadastrale, permettant d’identifier les propriétés de chaque commune et pouvant être consultés à la Mairie correspondante.
Carte professionnelle
Les personnes exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière doivent posséder une carte professionnelle. Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d’activité : « Transactions sur immeubles et fonds de commerces » ou « Gestion immobilière ». Un agent immobilier démuni de carte professionnelle ne peut exercer son activité.
Certificat d’urbanisme
Document administratif d’information précisant si le terrain est constructible ou non avec toutes les dispositions d’urbanisme applicables au terrain. On peut en faire la demande si on envisage l’acquisition d’un terrain pour en connaître toutes ses contraintes.
Cession
Transmission d’un bien immobilier soit à titre onéreux (vente), soit à titre gratuit (donation).
Charge foncière
Prix de revient du terrain comprenant l’ensemble des éléments constitutifs de son coût global, y compris s’il y a lieu, les frais à engager pour le rendre apte à recevoir une construction.
Coefficient d’Emprise
Rapport entre l’emprise d’une construction et la surface du terrain.
Valeurs maximales fixées par le Plan d‘Occupation des Sols (P.O.S.).
Commission
Rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de son activité (vente, gestion, …). L’agent immobilier doit obligatoirement posséder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La rémunération des agents immobiliers (commission et honoraire) est libre et doit impérativement figurer dans tous les actes.
Compromis de vente
Il s’agit d’un avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier soit sous seing privé ou devant un professionnel. Le compromis de vente engage les parties et il est d’usage que l’acquéreur verse un acompte (en général 10% du prix de vente) lors de l’établissement de cet acte.
Conditions résolutoires
Clauses permettant d’annuler rétroactivement un contrat de vente. Ainsi, certaines dispositions légales ou conventionnelles permettent par exemple d’annuler une vente à terme ou en l’état futur d’achèvement, après qu’elle ait été conclue.
Conditions suspensives
Contenues dans un avant contrat (promesse de vente ou compromis), celles-ci suspendent l’exécution du contrat à la survenance d’un événement. Le contrat ne produira tous ces effets que lorsque l’évènement prévu se réalisera. Par exemple, condition suspensive à l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire, etc. Pour être valable, une condition suspensive ne doit pas dépendre du hasard ou de la seule volonté d’une partie.
Contrat de réservation
Contrat préliminaire par lequel un vendeur s’engage à réserver à un acheteur, un immeuble ou une partie d’immeuble, l’acheteur devant en contrepartie verser sur un compte spécial un dépôt de garantie.
COS
Coefficient d’Occupation des Sols déterminant la densité de construction autorisé sur le terrain.
Dation
Elle est prévue à l’article 1243 du Code Civil. Le prix de vente du terrain est totalement ou partiellement réglé par la livraison de locaux construits par l’acquéreur.
Déclaration d’achèvement des travaux
Formulaire à remplir en trois exemplaires par le bénéficiaire d’un permis de construire, dès l’achèvement des travaux.
Déficit foncier
Déduction des dépenses occasionnées par les travaux de rénovation sur les revenus fonciers. Il est possible de déduire jusqu’à 10.700 €/an pendant 5 ans. Ce régime s’applique à la location nue uniquement lorsque l’investisseur est imposé au régime dit réel pour ses revenus fonciers.
Délai d’écoulement
Nombre de mois nécessaires pour vendre le stock de logements disponibles. Exprimé en mois de vente, le délai d’écoulement s’obtient en divisant le stock disponible par le rythme de vente, c’est à dire le « nombre de ventes nettes par mois / Délai de réflexion ». Les emprunteurs non professionnels ont un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner leur accord.
Délai de rétractation
Les acquéreurs particuliers (non-professionnels) bénéficient d’un délai de 10 jours calendaires à partir de la date de signature d’une promesse de vente pour revenir sur leur décision et annuler les effets juridiques de leur engagement d’acheter. Cette faculté de rétractation ne s’applique qu’aux contrats préliminaires et ne peut s’appliquer aux contrats définitifs.
Densité de construction
Rapport entre la surface de plancher d’une construction et la surface du terrain sur lequel elle est implantée.
Dépassement du COS
Tout dépassement du coefficient d’occupation du sol peut faire l’objet d’une taxe d’urbanisme: la participation pour dépassement du COS, appelée aussi participation pour construction en surdensité.
Devis descriptif
Document décrivant le mode d’exécution des travaux de construction, ainsi que les matériaux et les caractéristiques techniques des équipements utilisés pour la mise en œuvre d’un immeuble ou d’une maison individuelle.
Devis estimatif
Proposition détaillée établissant le coût prévisionnel des travaux nécessaires à la réalisation de la construction.
Différé partiel
Période pendant laquelle l’emprunteur ne paie que les intérêts du prêt et ne rembourse aucun capital.
Différé total
Période pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse ni capital ni intérêts. Ces intérêts seront ajoutés au capital restant dû.
Documents d’urbanisme
Terme désignant l’ensemble des plans élaborés en application du code de l’urbanisme.
DPE
Diagnostic de Performance Énergétique: document technique confirmant la consommation énergétique d’un logement. Etabli par un diagnostiqueur qualifié, le DPE prend en compte plusieurs paramètres comme l’isolation, le type de chauffage, la ventilation, l’éclairage et la production de gaz à effet de serre… Ses résultats sont traduits par deux notes : la première détermine la consommation d’énergie primaire, la deuxième la quantité de gaz à effet de serre émise.
Droit de préemption
Droit d’achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier avant tout autre acquéreur, aux conditions et au prix fixés lors de sa mise en vente par son propriétaire.
Droit de l’urbanisme
Branche du droit public rattachée pour l’essentiel au droit administratif, et pour certaines de ses dispositions, au droit fiscal et au droit pénal.
Droits de mutation
Droits et taxes perçus par le notaire, lors d’une mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, donation, succession), pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.
Expert immobilier
Professionnel dont la fonction est d’estimer un bien, c’est à dire d’évaluer la valeur vénale ou locative de biens immobiliers, immeubles d’habitation ou industriels, fonds de commerce, etc. En réalité, l’expertise immobilière recouvre deux sortes d’activités. L’une est réglementée, il s’agit de l’expertise judiciaire et sur désignation de l’expert par le tribunal. L’autre est libre, il s’agit des expertises amiables ou conventionnelles.
Foncier
Désigne tout ce qui se rapporte aux propriétés bâties ou non. Le terme « foncier » est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion immobilière.
Foncière
Sociétés propriétaires d’un patrimoine immobilier.
Garantie bancaire d’achèvement
Elle assure à son bénéficiaire (acquéreur d’un bien à construire ou propriétaire d’un bien à rénover) l’achèvement de la construction / rénovation ou le remboursement des versements que le bénéficiaire a effectués. Cette garantie nécessite l’intervention d’un établissement financier.
Garantie biennale
Couvre pendant deux ans à compter de la date de réception des travaux, les désordres affectant les équipements qui sont dissociables du bâtiment.
Garantie d’achèvement
Obligatoire souscrite par le constructeur, dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Elle assure à l’acquéreur l’achèvement de la construction ou le remboursement des versements qu’il a effectués.
Garantie décennale
Obligation légale de responsabilité astreignant les maîtres d‘œuvre et les entrepreneurs à garantir les ouvrages construits pendant dix ans contre tous vices de construction.
Garantie de livraison
Elle protège le maître d’ouvrage (le client) contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, au prix et selon les délais prévus au contrat. En cas de défaillance du constructeur, l’organisme garant doit en effet mettre en demeure le constructeur, et le cas échéant, désigner un autre professionnel qui réalisera les travaux.
Garantie de parfait achèvement
Cette garantie obligatoire due par l’entrepreneur est valable pendant un an à compter de la réception de l’ouvrage. Elle couvre la réparations de tous les désordres, imperfections ou défauts de conformité apparents signalés par le maître d’ouvrage ou l’acquéreur, sous forme de réserves lors de la réception.
Garantie financière
Elle garantit l’engagement des sommes en jeu lors de transactions immobilières ou dans les actes concernent la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions ont été effectués par un professionnel immobilier. La garantie financière est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou les administrateurs de biens. Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.
Hors d’air
Etape de la construction qui correspond à la pose des menuiseries extérieures (portes et fenêtres). A ce stade, l’immeuble est alors dit « hors d’air ».
Hors d’eau
Etape de la construction qui correspond à la pose de la toiture. L’immeuble ainsi couvert est alors dit « hors d’eau ».
HQE
La démarche Haute Qualité Environnementale® (HQE®) vise à améliorer durablement la qualité de vie du bâtiment. Elle minimise les impacts environnementaux et sanitaires résultant de la conception, de la construction, de l’usage ou de l’exploitation du bâtiment dans toutes les phases de son cycle de vie.
Immeuble ancien
Se dit de tous les immeubles de plus de cinq ans ou ayant déjà fait l’objet d’une première mutation depuis leur achèvement. La distinction entre immeuble ancien et immeuble neuf détermine une fiscalité différente.
Immeuble de rapport
Bien immobilier entièrement dédié à la location. Le bien est acquis ou construit par un seul et unique propriétaire (particulier, professionnel ou promoteur immobilier) qui détient donc l’intégralité du bloc, et non un ou plusieurs logements au sein d’une copropriété. Le propriétaire se positionne ainsi en tant que bailleur, et non en tant que résident.
Immeuble neuf
Se dit de tout immeuble achevé depuis moins de cinq ans et assujetti à la TVA.
Immobilier
Terme désignant le secteur économique qui regroupe l’ensemble des activités liées à la construction, la vente, l’achat et la gestion d’immeubles d’habitation ou à usage commercial et industriel, de maisons individuelles et de terrains à bâtir.
Indice BT 01
Indice national du bâtiment tous corps d’état publié chaque mois au Journal Officiel. Cet indice est destiné à permettre la révision des prix des marchés publics et privé du bâtiment. Il est notamment utilisé pour l’actualisation des prix des logements neufs, dans le cadre des contrats de vente d’immeuble à construire, ainsi que les contrats de construction d’une maison individuelle.
Indice du coût de la construction
Coefficient établi chaque trimestre par l’INSEE. L’indice du coût de la construction traduit l’évolution des prix dans le secteur immobilier. Cet indice est utilisé pour la révision des loyers des locaux à usage d’habitation et des baux commerciaux.
Intérêts intercalaires
Intérêts dus lors d’un déblocage progressif des fonds. L’emprunteur doit les rembourser tous les mois auprès de sa banque (ou autre organisme de prêt) jusqu’à ce que son crédit immobilier soit débloqué en totalité. Les intérêts intercalaires sont donc uniquement calculés sur le montant du crédit déjà débloqué.
Livraison
Transfert d‘un bien achevé à son propriétaire par un constructeur de maison individuelle, un promoteur ou un vendeur. La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, acte juridique par lequel le maître d’ouvrage (le client) accepte les travaux avec ou sans réserve. La livraison intervient après la réception des travaux.
Loueur Meublé en Professionnel (LMP)
Destinée aux propriétaires bailleurs de biens loués meublés ayant réalisé des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000 € ou bien 50% des ressources du foyer fiscal. Il permet d’imputer des déficits sur les revenus globaux. Les déficits d’exploitation (charges supérieures aux loyers) et les amortissements locatifs réduisent l’assiette locative. La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel.
Lotissement
Opération visant à diviser une propriété foncière en vue de la production de terrains à bâtir. Est considérée comme lotissement toute division de propriété qui a pour effet de porter à plus de deux le nombre de parcelles constructibles sur une période de moins de dix ans.
Lotisseur
Professionnel dont les activités consistent à produire des terrains à bâtir.
Maître d’œuvre
Ce terme désigne le professionnel ou l’entreprise (architecte, bureau d’études, ingénieur, constructeur, …) chargé par le maître d’ouvrage de la conception d’un projet immobilier, de la direction, de la surveillance des travaux de construction, du choix des entreprises, et de la vérification de la conformité du bâtiment aux engagements contractuels.
Maître d’ouvrage
Personne physique ou morale (SCI ou investisseur par exemple) pour le compte de laquelle sont réalisés une construction ou des travaux. Le maître d’ouvrage réunit les fonds et choisit le maître d’œuvre. Un particulier qui fait construire une maison individuelle en est le maître d’ouvrage.
Maître d’ouvrage délégué
Se dit lorsqu’un promoteur intervient pour le compte d’un client qui engage ses propres capitaux ou met en place son propre tour de table. Le promoteur agit alors en tant que prestataire de services. Il est rémunéré sous forme d’honoraires et ne supporte pas le risque attaché au programme.
Mandat
Acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte, un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location, etc. Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer à la vente ou à la location, ou bien encore pour le gérer.
Marchands de biens
Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et à les revendre dans l’intention de réaliser un bénéfice. Cette activité n’est pas réglementée et n’offre pas les mêmes garanties que celle d‘agent immobilier, mais connaît un régime fiscal particulier.
Marché de travaux
Contrat de louage qui comprend, d’une part l’obligation par l’entrepreneur d’exécuter un ouvrage immobilier conforme au devis descriptif établi par le maitre d’œuvre, et d’autre part l’engagement par le maître d’ouvrage d’en payer le prix.
Mise hors d’eau
Terme désignant l’un des stades d’avancement de la construction. Un bâtiment est dit « hors d’eau » lorsque la toiture et les murs extérieurs sont entièrement réalisés.
Mutation
Transfert d’un bien immobilier à un nouveau propriétaire.
Notice descriptive
Document précisant les caractéristiques techniques d’une construction. Les notices descriptives doivent être établies conformément à un modèle agrée par arrêté ministériel.
Péremption du permis
Le permis de construire est périmé, lorsque les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans, à compter de son obtention.
Permis de construire
Autorisation administrative obligatoire pour toute construction nouvelle ou additive à une construction existante.
Permis modificatif
Permis de construire permettant d’introduire certaines modifications par rapport au permis initial.
Plafond Légal de Densité (P.L.D.)
Limite de densité COS. au-delà de laquelle l’exercice du droit de construire relève de la collectivité et entraîne le versement d’une taxe.
Valeurs:
-ensemble de la FRANCE : 1
-cas particulier de PARIS : 3 (depuis le 01/09/1988).
Les communes sont libres d’instituer le P.L.D. sur leur territoire.
Plan masse
Représentation graphique d’un projet de construction indiquant l’emplacement, l’orientation et la superficie des bâtiments au sein de l’opération.
Plan de situation
Représentation graphique de l’emplacement géographique d’un projet immobilier, par rapport a son environnement immédiat. Le plan de situation permet de visualiser le positionnement des principaux équipements, services et moyens de communication situés à proximité de l’opération.
Plan d’Occupation des Sols
Le POS fixe les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols d’une commune et permet d’organiser et de prévoir son développement. L’une des premières utilités du POS pour le vendeur ou l’acquéreur d’un bien immobilier est de lui indiquer si son terrain est constructible ou non, l’un des objets du POS étant de définir l’usage de chaque parcelle du territoire communal.
Plan d’urbanisme
Document de planification urbaine.
Programme
Opération immobilière réalisée pour le compte d’un même maître d’ouvrage en une ou plusieurs tranches.
Projet
Ensemble des plans et documents prévoyants l’exécution d’un ouvrage.
Promoteur
Professionnel qui prend l’initiative d’un programme immobilier et le conduit jusqu’à son terme. Pour ce faire, le promoteur prend en charge l’ensemble des opérations administratives, juridiques, financières et techniques nécessaires à la réalisation de la construction. Il commercialise lui-même les opérations qu’il fait construire.
Promoteur-constructeur
Les promoteurs-constructeurs réalisent des logements collectifs ou individuels, mais aussi des bureaux, des locaux commerciaux et industriels.
Promotion
Montage commercial, technique et financier d’une opération immobilière.
Prorogation du permis de construire
A l’expiration du délai de validité du permis de construire qui est de deux ans à compter de la date de l’obtention, le bénéficiaire peut demander une prorogation sous certaines conditions.
Queue de programme
Terme désignant les derniers appartements ou maisons restant à vendre dans un programme immobilier.
Réception de l’ouvrage
Acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Il constate : l’achèvement des travaux, leur conformité avec les documents contractuels, leur bonne exécution. C’est à partir de la réception des travaux que courent les délais de parfait achèvement et les garanties biennales et décennales.
Réception des travaux
Opération intervenant à l’achèvement de la construction. La réception des travaux consiste en une vérification contradictoire des travaux par le maître d’œuvre, le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, en vue de leur acceptation. Le maître d’ouvrage peut à cette occasion constater les éventuels désordres et vices de conformité, et établir un procès-verbal.
Recours contre le permis de construire
Ce terme désigne aussi bien les recours intentés par le demandeur du permis en cas de refus, de retrait ou de sursis à statuer, que par des tiers souhaitant obtenir l’annulation du permis ou la réparation d’un dommage qu’il entraîne.
Refus du permis de construire
Décision négative de l’autorité compétente auprès de laquelle a été déposée une demande de permis de construire. Elle sanctionne, soit une demande qui n’a pas été établie régulièrement, soit un projet qui ne respecte pas les règles d’urbanisme nationales ou locales.
Règlement de copropriété
II détermine la destination et les conditions de jouissance des parties privatives et des parties communes d’un immeuble d’un lotissement, ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires.
Revenu net foncier
Il est égal au revenu brut foncier (revenu correspondant à la location ou à la vente d’un bien immobilier) diminué des charges fiscalement admises, à savoir : dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, frais de gérance, intérêts des emprunts relatifs aux opérations précitées et à l’achat de l’immeuble, déduction forfaitaire.
RT 2020
Il s’agit de la réglementation thermique (RT) française la plus récente, mise en place en 2020, prévoyant la mise en œuvre de bâtiments neufs à énergie positive (BEPOS) à partir du 1er janvier 2021. Ces bâtiments produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment pour leur propre fonctionnement. Les moyens utilisés pour atteindre les objectifs de BEPOS sont l’isolation thermique des bâtiments, la production d’énergie locale et la réduction de l’empreinte environnementale. Précisons que la réglementation précédente RT 2012 avait déjà fixé un cadre pour la construction de Bâtiments Basse Consommation (BBC) qui n’émettent qu’une très faible quantité de dioxyde de carbone et qui respectent l’environnement. RT 2012 a défini un plafond de consommation d’énergie primaire des bâtiments à 50 kWh Energie Primaire /m² (en tenant compte du chauffage, de l’eau chaude, de l’éclairage, de la ventilation et du refroidissement utilisant l’isolation thermique). RT 2020 renforce ce cadre et vise non seulement à réduire la consommation d’énergie des nouveaux bâtiments, mais exige également que la production d’énergie du bâtiment soit supérieure à sa consommation d’énergie. Les futurs bâtiments BEPOS doivent ainsi générer de l’énergie en intégrant des équipements de production d’énergie telle que les panneaux solaires. Le coût global de construction dans la norme RT 2020 est en moyenne plus cher, mais cela peut réduire les coûts énergétiques à long terme.
Rythme de commercialisation
Nombre moyen de logements vendus par mois de commercialisation. Il peut également permettre de déterminer le rythme de vente calculé comme le rapport entre l’offre disponible mensuelle et le nombre de réservations nettes par mois.
Société civile immobilière (SCI)
Terme désignant toute société à forme civile ayant un objet immobilier.
Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI)
Cette société a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Cette société d’investissement collectif émet des parts auprès d’investisseurs.
Société civile immobilière de construction-vente
Support juridique le plus fréquemment utilisé pour la réalisation d’opérations de promotion-construction.
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
Elle comprend la surface totale des planchers de chaque niveau de la construction calculée à partir des murs de façade, y compris l’épaisseur des murs, les combles et les sous-sols aménageables ou non, les balcons, les loggias et les toitures-terrasses accessibles ou non, les niveaux intermédiaires et le rez-de-chaussée. Il n’est pas tenu compte des terrasses de plain-pied avec le rez-de-chaussée, ni les saillies à caractère décoratif. Le calcul de la SHOB constitue la première étape de la SHON.
Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
La surface de plancher hors œuvre nette correspond ä la somme des surfaces des planchers de chaque niveau, après déduction du hors œuvre non aménageable : combles et sous-sols non aménageables, toiture-terrasses, balcons, loggias, surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et garages. La SHON constitue la base de calcul des taxes d’urbanisme et de la densité de construction pour l’application des coefficients d’occupation des sols (COS).
Surface
Mot employé couramment comme synonyme de « superficie » dans le secteur de la construction et du bâtiment, il faut distinguer plusieurs types de surfaces: la surface bâtie, la surface hors œuvre, la surface habitable, etc.
Surface bâtie
Périmètre de la partie construite d’un bâtiment.
Surface habitable
Définie par le code de la construction, la surface habitable correspond à la surface de plancher construite, déduction faite de l’épaisseur des murs, cloisons, gaines, ébrasements de portes et fenêtres, surface des marches et cages d’escaliers. La surface habitable ne comprend pas les superficies des combles non aménagés, caves, sous—sols, garages, remises, terrasses, loggias, balcons, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, locaux communs et autre dépendances des logements. Elle ne comprend pas davantage les parties de pièces habitables dont la hauteur est inférieur à 1,80 mètre.
Surface hors œuvre
La superficie hors œuvre est la somme des surfaces des planchers de chacun des niveaux de la construction.
Surface pondérée
Expression désignant la surface utilisable d’un logements, annexes comprises ( balcon, terrasse, loggia).
Surface utile
Surface de plancher d’une construction effectivement utilisable. La surface utile est égale à la surface hors œuvre net (SHON), moins les éléments structuraux (murs, extérieurs, poteaux), les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation ,machinerie).
Syndic de copropriété
Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. À ce titre, le syndic :
– assure l’administration de la copropriété,
– veille au maintien en bon état d’usage et de jouissance de toutes les parties communes et des équipements (couloirs de l’immeuble, installation de chauffage collectif, canalisations, jardins et parcs faisant partie de la copropriété…). Il perçoit les charges, il passe les contrats d’entretien et de conservation de l’immeuble.
– gère les finances de la copropriété, prépare le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes et les soumet au vote des copropriétaires.
– convoque et coordonne les assemblées générales et en exécute les décisions.
Taxes immobilières
Précisons les trois principales catégories :
-La taxe foncière, payable annuellement et dont le montant dépend de la valeur locative du bien et du taux révisable chaque année par les municipalités.
-La taxe d’habitation, payable annuellement, ne s’applique désormais qu’aux résidences secondaires (la taxe d’habitation sur la résidence principale étant supprimée pour tous les contribuables à partir du 1er janvier 2023). Son mode de calcul est similaire à celui de la taxe foncière.
-La taxe régionale (ou la taxe locale d’équipement) est payable par la personne qui effectue des travaux de construction ou d’agrandissement.
Taux annuel effectif global (TAEG)
Ce taux mesure le coût total du crédit composé d’intérêts et d’autres frais liés à l’octroi d’un crédit (frais de dossier, coûts d’assurance et de garantie). Il ne peut pas dépasser le taux d’usure en vigueur à la date d’émission de l’offre de prêt. Le TEG, à la différence du TAEG, est exprimé en taux annuel proportionnel et s’applique principalement aux prêts professionnels.
TMA
Dans le cadre d’un contrat d’acquisition, l’acheteur d’un logement neuf peut vouloir des travaux d’aménagement et de personnalisation, ayant des incidences sur le plan, appelés Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA). Pour être valides, ces travaux de modification doivent être conformes aux règles d’urbanisme et ne pas rallonger le calendrier prévu initialement. Les TMA peuvent faire l’objet d’un supplément de prix.
Tour de table
Réunion d’un certain nombre d’associés apporteurs de capitaux qui prennent le risque d’une opération immobilière en vue d’en partager les bénéfices.
Transaction
Transmission à titre onéreux (c’est à dire vente) d’un bien immobilier.
Transfert du permis de construire
Acte modificatif du permis de construire consistant à transférer le droit de bâtir à une autre personne que le bénéficiaire initial, en cas de cession du terrain par exemple.
Urbanisme
Terme désignant un ensemble technique d’actions sur la ville.
Urbaniste
Professionnel chargé d’étudier la planification urbaine et de réaliser des projets d‘urbanisme pour une zone ou un quartier.
Valeur intrinsèque
Niveau d’estimation d’un bien immobilier uniquement basé sur ses critères propres (qualité de la construction, état général…) à l’exclusion de tous autres facteurs, de types conjoncturels et économiques notamment.
Valeur vénale
Valeur marchande d’un bien immobilier. La valeur vénale est obtenue par référence à des valeurs antérieures ou par comparaison avec les prix de vente du marché immobilier, à un moment donné et dans les libres conditions de la loi de l’offre et de la demande.
Valeur locative
Montant du loyer que l’on peut espérer d’obtenir en tant que propriétaire d’un bien. La valeur locative dépend de la localisation, de la surface, de l’état du bien, etc. et constitue un élément important dans l’analyse faite par un investisseur souhaitant acquérir le bien immobilier considéré.
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Vente d’un logement avant sa construction. Acheté sur « plans », le bien immobilier est payé en plusieurs fois, au fur et à mesure des étapes de la construction (fondations, gros œuvre…).
Vice apparent
Malfaçon, défaut d’achèvement ou de finitions constaté lors de la réception de l’ouvrage. Les vices apparents doivent alors faire l’objet de réserves de la part du maître d’ouvrage ou de l’acquéreur. Les vices apparents relèvent principalement de la garantie de parfait achèvement limité à un an.
Vice caché
Défaut de conformité affectant un ouvrage qui n’apparaît pas lors de la réception des travaux. Les vices cachés sont couverts par les garanties biennales et décennales.
Vice de construction
Malfaçon mettant en cause la responsabilité des maîtres d’œuvre ou des entrepreneurs. Le vice de construction est un désordre qui se traduit par une détérioration de la construction.
Voiries et Réseaux Divers (V.R.D.)
Il s’agit des équipements nécessaires à l’utilisation des habitations (voies d’accès, égouts, adductions d‘eau, lignes électriques et téléphoniques, etc.)
Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)
Dans le périmètre d’une ZAC, une collectivité publique ou un établissement public peut intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains bâtis ou non bâtis, afin de les céder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.
Zone d’Aménagement Différée (ZAD)
Zone dans laquelle il est institué un doit de préemption.
Zone NA
Zone d’urbanisation future.
Zone naturelle
Zone délimitée par le plan d’occupation des sols.
Zone NB
Zone naturelle ordinaire faisant l’objet d’une urbanisation limitée.
Zone NC
Zone de richesses économiques ou naturelles.
Zone ND
Zone de sites, de risques ou de nuisances.
Zone U
Zones urbaines définies par le plan d’occupation des sols.
